Mezzanine macht’s möglich: wertstabile Investments in dynamischen Zeiten
Die Finanzwelt befindet sich in Aufruhr: Wertstabile Geldanlagen sind rar, Festgeldzinsen sind niedrig, ein noch vorherrschender Negativzins und nach wie vor niedrige Staatsanleihen begrenzen das Angebot für Investoren. Angesichts der gegenwärtigen Rekordinflation und der eingeläuteten Zinswende sind rentable Anlagemöglichkeiten umso gefragter. Eine Anlagemöglichkeit mit kurzen Laufzeiten, die auch im aktuellen Marktumfeld ein Renditeversprechen gibt, ist Mezzaninekapital. Dessen Renditen sind weniger volatil als Aktien und somit robuster gegenüber Marktschwankungen. Als Mezzaninekapitalgeber können Investoren von Renditen von rund 6 Prozent per annum profitieren – ein Zinssatz, der deutlich über dem vergleichbarer Produkte liegt. Jedoch bergen Mezzaninedarlehen gewisse Risiken, da sie gegenüber Fremdkapital nachrangig gestellt sind. Allerdings haben Großinvestoren in der Vergangenheit oftmals mit Gewinn als Mezzaninekapitalgeber agiert, da es die perfekte Beimischung für jedes Portfolio darstellt, wobei es wichtig ist, die entsprechende Expertise mitzubringen, um ziel- und erfolgsorientiert am Markt agieren zu können.
Mezzaninekapital als sinnvolle Ergänzung zur Finanzierungsstruktur von Immobilienprojekten
In den vergangenen Jahren ist die Immobilienwirtschaft zu einem der größten Mezzaninekapitalnehmer geworden. Zwar bildeten die günstigen Bankkredite das Fundament für den Immobilienboom, doch waren 100-Prozent-Finanzierungen spätestens seit der stärkeren Bankenregulierung und der laufenden Verschärfung von Eigenkapitalrichtlinien durch den Basler Akkord eher als Relikt einzuordnen.
Basel I, Basel II und Basel III bezeichnen die Vorschriften für den Anteil an Eigenkapital, der für die Vergabe von Bankkrediten an Unternehmen und Verbraucher gedeckt sein muss. Sie bewegen Banken zu einer konservativeren Kreditvergabe – oftmals zum Leidwesen der Kreditnehmer, denn wer flexibel agieren will, möchte den Eigenkapitalanteil so gering wie möglich halten. Hier tritt das Mezzaninekapital auf den Plan.
Als Mischform von Eigen- und Fremdkaptal ist es bilanztechnisch eher dem Eigenkapital zuzuordnen und wird bei der Kreditvergabe als solches gewertet. So kann es als Ergänzung in der Finanzierungsstruktur von Immobilienprojekten den entscheidenden Unterschied machen.
Bauträgern gibt dies die Möglichkeit, flexibler sowie unabhängiger mit der Realisierung ihrer Projekte zu beginnen und zugleich ihre Bilanzstruktur zu verbessern, was die Bonität für zukünftige Kredite erhöht. Diese Art Kapital nimmt damit auf dem Markt eine Sonderstellung ein und dient als Hebel für die zeitgleiche Realisierung mehrerer Projekte. Der daraus resultierende Leverage-Effekt kann zudem die Eigenkapitalrentabilität steigern.
Attraktive Renditen am Immobilienmarkt
In der Praxis dient Mezzaninekapital vor allem der Vorfinanzierung von Projekten, an denen sich Investoren beispielsweise über sogenannte Private Placements beteiligen können. Das betrifft in aller Regel institutionelle und semiprofessionelle Anleger, vereinzelt aber auch vermögende Privatanleger oder Family Offices mit großem Finanzbedarf. Private Placements finden für gewöhnlich unter Ausschluss der Öffentlichkeit und in direkter Abstimmung zwischen Kapitalgeber und -nehmer statt. Informations- und Abstimmungswege können auf diese Weise kurz gehalten werden. Das verschlankt den Investmentprozess für die Projektentwickler genauso wie für die Anleger.
Hierfür bedarf es eines Vermittlers mit einem guten Netzwerk, der es versteht, die Interessen beider Seiten bestmöglich zu berücksichtigen und gewinnbringende Lösungen aufzuzeigen. Bei der HFH Group verfolgen wir diesbezüglich einen sehr individuellen Ansatz: Mit unseren strukturierten Finanzierungsangeboten bringen wir über unsere Tochtergesellschaft HFH Bridge Capital die Projektentwickler mit privaten und institutionellen Investoren zusammen. Über die „Bridge“ haben Anleger die Möglichkeit, ihr Geld zeitlich unbegrenzt zu Renditen ab 6 Prozent per annum anzulegen. In diesem Rahmen wird die fortlaufende Vorfinanzierung diverser, intensiv geprüfter Immobilienentwicklungen durch Mezzaninekapital garantiert. Für Projektentwickler ergibt sich hierdurch die Möglichkeit, frühzeitig mit der Realisierung ihrer Projekte zu beginnen.
Während der Projektlaufzeit wird dieses Kapital durch projektbezogene Investments in Form von Private Placements mit Laufzeiten zwischen 24 und 30 Monaten und mit Renditeaussichten ab 6 Prozent per annum abgelöst. Das ermöglicht Investoren, sich sowohl mit einem langfristigen als auch mit einem kurzfristigen Anlagehorizont unkompliziert an erfolgversprechenden Immobilienprojekten zu beteiligen.
Mit Erfahrung und Know-how Risiken minimieren
Wie alle Vermögensanlagen ist auch dieses Modell mit Risiken verbunden. Es sollte sich daher von selbst verstehen, dass jedes Projekt bis ins kleinste Detail geprüft werden muss, bevor es Anlegern als Investitionsmöglichkeit vorgeschlagen werden kann. In unserem Fall nutzen wir ein strenges und stetig optimiertes Prüfverfahren. Zudem verfügen wir über mehr als 20 Jahre Erfahrung am Markt, ein vertrauensvolles, großes Netzwerk und umfassendes Immobilien- wie auch Finanz-Know-how, um die besten Angebote am Markt zu selektieren.
Da Mezzaninekapital – wie bereits erwähnt – häufig als Nachrangdarlehen an die Projektentwickler vergeben wird, ist ein besonderes Risiko gegeben, das sich jedoch auch in den höheren Renditen widerspiegelt. Sollte ein Projekt in Schieflage geraten und die Projektentwicklungsgesellschaft Insolvenz anmelden, werden aus der Insolvenzmasse zunächst alle anderen (zumeist) nicht nachrangigen Forderungen beglichen. Mit großer Wahrscheinlichkeit gehen die Nachrangdarlehensgeber leer aus oder erhalten nur noch einen Bruchteil des eingesetzten Kapitals zurück. Doch dieses erhöhte Risiko muss nicht sein, denn die Darlehensgewährung gegenüber dem Projektentwickler kann auch in Form eines Immobilienkredits über eine zwischengeschaltete Servicebank erfolgen.
Ein Anlagemodel für alle
Seinen Ursprung hat die Nutzung von Mezzaninekapital insbesondere in der Management-Buy-out-Finanzierung, bei der eine bisherige Geschäftsführung das betreffende Unternehmen mithilfe eines solchen Darlehens kauft. Auch Einlagen durch stille Gesellschafter und das Genussrechtkapital bildeten sich schon früh in der Wirtschaftsgeschichte als lohnende Investmentalternativen für Unternehmen und Gesellschaften heraus. Im Bereich der Privatkredite kamen Mezzaninefinanzierungen hingegen lange Zeit nicht vor, wurden jedoch durch das stetig wachsende Crowdinvestingangebot immer populärer. Allein in Deutschland liegt das akkumulierte Crowdinvestingvolumen laut der Monitoringplattform crowdinvest.de bei über 1,7 Milliarden EUR, wobei 1,2 Milliarden davon in Immobilien angelegt sind.
Für private Investoren bietet Crowdinvesting die Möglichkeit, bereits mit kleineren Summen anteilige Investments in Sachanlagen wie Immobilien zu tätigen. Da es sich hierbei in den meisten Fällen auch um Mezzaninekapital in Form von Nachrangdarlehen handelt, bestehen hier ähnliche Risiken und Renditeaussichten wie bei den beschriebenen Private Placements.
Digitale Assets als neuartige Angebote
Mit der jüngst von uns ins Leben gerufenen Plattform winvesta machen wir die Vorteile der HFH-Anlageprodukte auch für die Crowd verfügbar und heben die Form des Investierens auf das nächste Level. Auf winvesta werden die Wertanlagen, zu denen neben Immobilien unter anderem Kunstwerke und Venture Capital zählen, tokenisiert, also in kleine Anteile aufgeteilt. Dies kommt dem Besitz einer Aktie gleich, wodurch die Anteile auf dem angeschlossenen Sekundärmarkt gehandelt werden können. Auf Basis der Blockchaintechnologie werden die Transaktionen dabei dezentral durchgeführt und sicher protokolliert. Auf diese Weise werden Anlageobjekte, die für einige Zielgruppen bisher nicht zugänglich waren, handelbar. Die zunehmende Komplexität stellt Anleger zwar vor Herausforderungen und bedarf umfassenderer Expertise, doch zugleich gibt es zunehmend diverse Anlageoptionen, die zu verschiedenen Bedürfnissen und Zielvorstellungen passen. Mezzaninekapital kann dabei als wertstabiles Investment in dynamischen Zeiten fungieren.
Tim Bütecke, Gründer und Geschäftsführer der HFH Group und der winvesta GmbH, Experte für Mezzanineinvestments und Crowdinvesting
