Investmentlösungen

Erfolgreiche Immobilieninvestments – was Sie beim Kauf beachten sollten

Lorenz Kwoke

Wer derzeit mit dem Gedanken spielt, eine eigene Immobilie zu erwerben, dessen Euphorie ist möglicherweise gedämpft. Denn die Liste der Schreckensnachrichten und -prognosen zum Marktgeschehen rund um die Real-Estate-Branche ist lang. Von den stetig steigenden Zinsen über hohe Baukosten bis hin zur hohen Inflation: Diese Gemengelage führt bei vielen Investoren und Marktbeobachtern zu Zurückhaltung und Vorsicht. Auch private Investoren sind betroffen. Diejenigen, die überlegen, sich als rentable Altersvorsorge eine Immobilie zu kaufen und damit von regelmäßigen Mieteinkünften zu profitieren, fragen sich, ob das zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt sinnvoll ist.

Um es vorwegzunehmen: Erfolgreich in Wohnimmobilien zu investieren, ist auch in diesen Zeiten möglich und sinnvoll. Denn Immobilien steigen – im Gegensatz zu Aktien – weiterhin im Wert. Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnraum gerade in Deutschland sehr hoch. Das günstige Risiko-Rendite-Profil von Wohnimmobilien trägt ebenfalls zu positiven Wachstumstendenzen bei. Zudem bietet die Wohnimmobilie, insbesondere in unsicheren Zeiten, immer noch einen guten Inflationsschutz. Die aktuelle Situation am Markt ist also längst nicht so aussichtslos, wie sie gerade erscheinen mag. Unterdessen wird das Angebot an attraktiven Objekten immer knapper.

Hohe Zinsen, geringe Renditen

Dabei klagen nicht nur Projektentwickler und Bauträger derzeit insbesondere über hohe Finanzierungskosten. Auch privaten Anlegern bereitet die Verteuerung von Immobilienkrediten von rund 3 Prozent Bauchschmerzen. Ein Blick auf die Zeitschiene verrät aber: Die gestiegenen Zinsen sind kein wirklicher Grund zur Panik. Verglichen mit den 1990er- und frühen 2000er-Jahren ist der augenblickliche Zinssatz historisch betrachtet immer noch niedrig.

Empfohlen wird jedoch eine eher moderate oder langfristige Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren, da die Zinsen sich generell auf einem niedrigen Niveau verändern. Auch die vermeintlich hohen Zinssprünge entsprechen eigentlich einem geringen Zuwachs von rund 1,5 Prozent. Somit ändert sich die Belastung für Anleger kaum. Außerdem können sie dank des deutschen Steuerrechts alle Verluste aus der Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Kurzum – der Staat zahlt den Zinsanstieg für Kapitalanleger. Anders verhält es sich bei Selbstnutzern. Sie sind von den gestiegenen Zinsen eher betroffen, da sie keine Einnahmen aus einer Vermietung haben und die gestiegenen Zinsausgaben nicht steuerlich geltend machen können. Die Mietrenditen liegen derzeit an vielen Standorten, insbesondere in den A-Lagen, bei nur knapp 3 Prozent. Das ist vor allem den steigenden Bauzinsen sowie erhöhten Bau- und Kaufpreisen geschuldet. Da die Rendite derzeit gänzlich für die Finanzierung aufgebraucht wird, muss insgesamt auch mehr Eigenkapital eingebracht werden. Bei der Immobilienfinanzierung empfiehlt sich eine Art Sparplan, damit das betreffende Objekt über die Tilgungsrate monatlich Teil für Teil entschuldet werden kann.

Die Wahl des Standorts: allumfassend informiert sein

Lage ist bekanntlich das A und O in der Immobilienbranche. Schließlich steigt der Wert in guten Lagen an, aber kann in schlechten Lagen schnell einbrechen. An den heiß begehrten Top-Standorten, zum Beispiel München, Frankfurt, Berlin oder Köln, ist die Nachfrage entsprechend hoch und das Angebot knapp, was die Preise enorm in die Höhe treibt.

Es ist daher wesentlich sinnvoller, sich für einen Immobilienkauf in der „zweiten Reihe“ umzusehen, sprich in wachstums- und wirtschaftsstarken Randlagen oder Speckgürteln der großen Ballungszentren mit einer soliden mittelständisch geprägten Wirtschaft, einer guten Verkehrsanbindung und einem positiven Bevölkerungswachstum. Immobilien sind hier noch bezahlbar, Mieterhöhungspotenziale hoch und die Standortfaktoren insgesamt gut.

In jedem Fall ist vor einem Immobilienkauf eine Standortanalyse unerlässlich, bei der die Mikro- und die Makrolage des betreffenden Gebäudes in den Blick genommen werden. Zu beachten sind dabei auch soziodemografische Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Abwanderungssaldo und wirtschaftliches Potenzial. Wichtige Fragen wären:

  • Welche Arbeitgeber befinden sich in der Nähe?
  • Hat ein großes Unternehmen womöglich eine Monopolstellung als Arbeitgeber?
  • Wie ist die wirtschaftliche Lage vor Ort allgemein?
  • Ebenfalls wichtig sind Fragen zur örtlichen Infrastruktur:
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Welche Bildungsangebote, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen sind vorhanden?
  • Wie ist die medizinische Versorgung?

All diese Fragen entscheiden über die Attraktivität des Standorts und helfen, die langfristige Entwicklung einzuschätzen.

Die Immobilie: nichts dem Zufall überlassen!

Ist ein passender Standort ermittelt, stellt sich die Frage nach der Immobilie selbst. Auch an dieser Stelle warten zunächst einmal Fragen auf den zukünftigen Eigentümer, zum Beispiel: Soll es ein Bestands- oder ein Neubau sein? Beide Optionen bergen Vor- und Nachteile.

Bestandsimmobilien befinden sich häufig in einer gewachsenen und etablierten Wohngegend und nicht mitten in einem Neubaugebiet. Käufer können sich sicher sein, dass die Lage funktioniert; Vergleichsmiet- und Kaufpreise erleichtern die Einordnung von Kaufangeboten. Allerdings müssen schon vor dem Kauf die nötigen Sanierungsmaßnahmen erfasst und eingepreist werden. So kann etwa der Austausch des alten Heizkessels in einigen Jahren fällig werden. Da empfiehlt es sich, die fälligen baulichen Maßnahmen frühzeitig einzukalkulieren.

Meist nicht so charmant, aber dafür nach eigenen Wünschen formbar sind Neubauten, sofern sie noch nicht fertiggestellt sind. Sie werden in der Regel hohen energetischen Standards gerecht und für gewöhnlich fallen in den ersten Jahren geringe Instandhaltungskosten an. Allerdings muss der Käufer zwei Risiken in Kauf nehmen: Das eine ist das Fertigstellungsrisiko: Wird eine Immobilie im Kauf teurer als geplant oder später fertiggestellt? Gerät ein Bauträger in Schieflage und kann deshalb seine Arbeiten nicht fortsetzen? In der jetzigen Zeit ist dies kein unrealistisches Szenario. Für den Käufer heißt es dann, entweder den Vertrag aufzulösen oder Kapital nachzuschießen. Der ohnehin teure Neubau wird so zur Kostenfalle. Das zweite Risiko betrifft vor allem Neubaugebiete: Es ist schlicht noch unklar, wie gut die Lage funktionieren wird und wie viele Menschen sie annehmen werden.

Ist das Interesse an einer Immobilie geweckt, muss vor der endgültigen Kaufentscheidung eine detaillierte Due-Diligence-Prüfung durchgeführt werden. Zusätzlich zum Standort werden dabei auch die wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Aspekte des Objekts überprüft. Damit sollen Risiken verringert und zugleich technische sowie ökologische Bedingungen abgeklärt werden. Geprüft werden unter anderem die finanzielle Bewertung, Grundbuchdaten, Mietverträge und steuerliche Fragen, aber auch bauliche Faktoren wie der Gebäudezustand, anfallende Instandhaltungskosten und etwaige Altlasten im Boden oder gar im Gebäude. Im Rahmen dieser Prüfung muss der Verkäufer einen Fragebogen ausfüllen und alle erbetenen Informationen bereitstellen. Beim Kauf von einem professionellen und spezialisierten Anbieter oder über einen Finanzdienstleister übernimmt dies gemeinhin der Verkäufer.

Darüber hinaus sollte man die Immobilie vor der Kaufentscheidung auch mit einem Architekten, einem Ingenieur oder einem Bausachverständigen auf bauliche Mängel hin untersuchen, denn diese fallen einem Laien oft kaum auf und können später hohe Kosten verursachen. Hier empfiehlt sich ein TÜV-Gutachten für alle, die sich wirklich rundherum absichern wollen.

Übrigens: Auch ein Gespräch mit Nachbarn und Bewohnern kann interessante Informationen über den Gebäudezustand und die Umgebung zutage fördern.

Anfallende Kosten: Was ist realistisch?

Beim Kauf einer Immobilie fallen sehr viele unterschiedliche Kosten an, die nicht immer leicht einzuschätzen sind. Bei dem Preisanstieg der vergangenen Jahre ist es oft schwer zu beurteilen, was eigentlich angemessen ist. Hier lohnt sich eine kurze Recherche, denn der Blick ins Internet zeigt schnell, welcher Preis für eine bestimmte Gegend üblich ist. Auch die Grundstücksmarktberichte von Gutachterausschüssen oder die Preisspiegel von Maklerverbänden können eine lohnende Quelle sein.

Auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist für die Kaufentscheidung durchaus wichtig. Schließlich möchte man wissen, welche Einnahmen sich mit der Vermietung des Objekts erzielen lassen könnten. Leider ist der Kaufpreis nicht die einzige Summe, die beim Erwerb einer Immobilie anfällt. Die einschlägigen Nebenkosten können je nach Bundesland und Immobilie ihrerseits zwischen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Darunter fallen:

  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten finanziellen Nebenbelastungen beim Immobilienverkauf. Nicht zu vernachlässigen sind darüber hinaus gegebenenfalls Renovierungs-, Modernisierungs- und Reparaturkosten sowie die Wohngebäudeversicherung.

Die Immobilienverwaltung: Kommunikation auf Augenhöhe

Wer seine Immobilie vermieten möchte, trägt Verantwortung – nicht nur für das Objekt, sondern auch für die Mieter. Denn von einer guten Mieter-Eigentümer-Beziehung profitieren beide Seiten. Leider versäumen Haus- oder Wohnungseigentümer es manchmal, ihre Mieter ausreichend einzubeziehen und frühzeitig über Veränderungen zu informieren, beispielsweise über Sanierungsvorhaben. Das kann zu Missverständnissen, Frustration und Auseinandersetzungen führen.

Klar ist: Die Verwaltung einer Immobilie erfordert Geduld und Zeit oder einen kompetenten Partner, da es gilt, nicht den Überblick, die Nerven oder gar Geld zu verlieren.

Eine professionelle Verwaltung sorgt nicht nur für die Zufriedenheit des Mieters und den Werterhalt der Immobilie, sondern vielmehr auch für die Einhaltung wirtschaftlicher Grundsätze im Sinne des Vermieters. Wann wird die Miete erhöht, welche Erhöhungen sind zulässig, welche Instandhaltungsrücklagen werden gebildet? Um diese Fragen muss sich der Eigentümer somit nicht kümmern.

Verlässliche Mieteinnahmen sind grundlegend. Und sie werden nur durch verlässliche Mieter generiert. Um Mietausfälle durch Leerstand zu umgehen, legen viele sogenannte Full-Service-Anbieter einen Mietpool auf. Dabei werden die Mieteinnahmen mehrerer Objekte gesammelt und anteilig nach Wohnfläche an die Eigentümer ausgezahlt. Mit diesem Prinzip lässt sich das Risiko für Mietausfälle reduzieren. Zusätzlich werden aus diesem Pool einschlägige Kosten beglichen, etwa für Neuvermietungen oder auch Anwälte oder Gerichte.

Insgesamt ist es lohnenswert, sich nach einem Full-Service-Anbieter umzuschauen, der Verkauf, Objektverwaltung und eventuell Mietpoolverwaltung aus einer Hand anbietet. Das kann auch während des Kaufprozesses und im Anschluss daran viele Vorteile bieten.

Fazit

Attraktive Immobilien werden immer mehr zur Mangelware und ihr Wert wird auch in Zukunft weiter steigen. Deshalb ist ein Immobilienkauf trotz vermeintlich hoher Zinsen und gestiegener Finanzierungskosten auch in diesen Tagen durchaus sinnvoll. Natürlich gilt es aber, bestimmte Faktoren zu berücksichtigen und sich ausreichend mit der Immobilie, ihrem Standort und dem aktuellen Marktgeschehen zu beschäftigen. Damit man dabei nicht den Überblick verliert und stets bestens informiert ist, kann es hilfreich sein, einen Partner zu haben, der umfassend berät und einem als Finanzvermittler jegliche Sorgen abnimmt.

Drei Fragen an Daniel Preis

Daniel Preis, Chief Sales Officer (CSO) der Domicil Real Estate AG

Auf einer Skala von eins bis zehn: Wie geht es dem Immobilienmarkt?

Wer in den vergangenen Tagen und Wochen die Schlagzeilen verfolgt hat, musste schon das Gefühl bekommen: Da ziehen dunkle Wolken auf. In der Tat kommt momentan einiges zusammen: steigende Energiepreise und Zinsen, Verteuerung von Baukosten, Fachkräftemangel, galoppierende Inflation, Ukrainekrieg. Trotzdem ist jetzt nicht die Zeit, in Panik auszubrechen. Um auf die Frage zurückzukommen: Auf einer Skala von eins bis zehn sind wir immer noch bei sechs bis sieben. Es ist also alles gar nicht so negativ zu bewerten.

Nicht alle Beobachter teilen diese Einschätzung. Woher nehmen Sie Ihren Optimismus?

Ich kann nur konstatieren, dass der Immobilienmarkt in Deutschland lebt, gesund ist und auch weiterhin wachsen wird. Schauen wir einfach ein wenig auf die Statistik: Fakt ist, dass auch in Zukunft neuer Wohnraum entstehen und vor allem händeringend gebraucht wird. Denn noch haben wir in Deutschland viel zu wenig statt zu viel Wohnraum. Und eine gesunde Nachfrage ist die Basis für Neuinvestitionen und stabile Preise. Wir erleben momentan eine Phase der Entschleunigung, Konsolidierung und Konzentration, und das empfinde ich persönlich sogar als positiv.

Warum?

Weil auch unsere Branche mal Luft zum Atmen braucht. Dann kann es auch mal positiv sein, wenn Kaufentscheidungen nicht mehr Hals über Kopf gefällt werden müssen, sondern einige klärende Gespräche mehr geführt werden können. Die aktuelle Krise birgt somit die Gelegenheit, die eigenen Strategien etwas besser zu reflektieren, den Markt genau zu beobachten und erst dann – aus guter und sachlicher Analyse heraus – zu investieren. Und wir können über andere Dinge, wie Digitalisierung, ESG oder auch den Fachkräftemangel, nachdenken – alles Punkte, die unsere Branche nachhaltiger verändern werden als die aktuelle Krise, die eben auch wieder vorbeigehen wird.

Autor: Daniel Preis, Chief Sales Officer der Domicil Real Estate AG